Управление домом управляющей компанией

     Здравствуйте, друзья! Управление многоквартирным домом управляющей компанией является одним из трех видов управления МКД. О двух других (непосредственное управление и ТСЖ) я писал в предыдущих статьях на сайте. Прежде всего, надо понимать, что любая управляющая организация – это коммерческая организация, бизнес. А основная цель бизнеса — прибыль. Поэтому и выстраивать отношения собственникам квартир многоквартирного дома следует, исходя из вышесказанного.

     То есть владельцы квартир в доме должны уметь торговаться с управляющей компанией, исходя из своих интересов, искать разумный коммерческий компромисс. Основой отношений собственников помещений в доме с управляющей компанией, безусловно, является договор управления многоквартирным домом. Об этом я подробно писал в этой статье. В идеале собственники, конечно, должны уметь выбирать управляющую организацию. То есть в соответствии с законами рынка сравнивать различные управляющие организации и по различным критериям выбирать из них лучшую.

      К сожалению, не всегда и не везде так бывает. Часто приходится наблюдать, что УК фактически монополизирует управление домами. Во многом так происходит из-за пассивности в выборе управляющей организации большей жильцов дома. Также и управляющие компании применяют «маленькие футбольные хитрости» для этого. Вот, например, в многоквартирном доме, где я живу, управляющая компания постоянно инициирует и проводит собрания жильцов дома в будний день, в 14 часов дня. То есть в то время, когда большинство жителей дома на работе. Замечу, самых активных и деятельных жителей.

     Как я уже говорил выше, в идеале при выборе УК необходимо ознакомиться с результатами предыдущей деятельности данной УК, узнать отзывы о ней, из доступных источников посмотреть результаты финансовой и хозяйственной деятельности управляющей компании. Особенно стоит обратить внимание, как управляющая компания контактирует с собственниками жилья, и как отчитывается перед ними за проделанную работу. Просто необходимо, считаю, чтобы у управляющей организации был свой сайт в сети Интернет, где каждый собственник квартиры мог посмотреть всю ту информацию, о которой я писал выше. Кстати, вот способ предоставления информации жителям необходимо предусмотреть в договоре управления МКД. Очень хорошо для имиджа и привлекательности УК, если у нее свое периодическое издание, газета. Это еще один плюс в пользу такой УК.

      Еще один важный момент при выборе управляющей компании – это наличие лицензии у нее. Дело в том, что Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» предусматривает с 1 мая 2015 года для УК обязательное наличие лицензии. То есть осуществлять свою деятельность с мая 2015 г. они могут только на основании лицензии. Она выдается бессрочно и действует только на территории того субъекта России, где она была выдана.

     Основным юридическим документом, регламентирующим отношения между УК и собственниками жилья в доме является договор управления многоквартирным домом. Как говорят в таких случаях, важность его трудно переоценить. В идеале, с проектом договора управления жильцам лучше ознакомиться до того собрания, на котором будет принят этот договор. Чтобы люди могли посмотреть и высказать свои соображения и предложения. Если управляющая компания была выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, то договор управления заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом. Если же выбор УК был сделан органом местного самоуправления на основании конкурсного отбора (в случаях, когда собственники не избрали ни один из предложенных ЖК РФ способов управления домом), то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

     В договоре обязательно должен быть предусмотрен отчет о деятельности и выполнении условий договора управляющей организацией. Обычно это I квартал года. Размер оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества в МКД определяется на общем собрании жильцов дома с учетом предложений от управляющей компании и устанавливается на срок не менее одного года. Если же на общем собрании жильцов решение об установлении размера оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы устанавливается органом местного самоуправления.

     Установление размера оплаты за жилищные услуги — это на сегодняшний день компетенция жильцов МКД. Размер оплаты устанавливается в результате переговоров, «круглого стола», между УК и жильцами дома, в лице Совета дома. И по идее, каждый многоквартирный дом должен иметь индивидуальный размер этой оплаты, в соответствии с проблемами и потребностями этого дома. На практике, конечно, далеко не всегда так бывает. Управляющая компания нередко выставляет единый размер оплаты для всех домов, входящих в ее сферу деятельности.

     В процессе работы управляющая компания должна составлять годовой план управления домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций. Этот план — основа для определения размера платы за жилое помещение. Данный план подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений. Объем выполняемых своими силами работ и услуг управляющая компания определяет самостоятельно, исходя из экономической целесообразности.


4 комментарий на «Управление домом управляющей компанией»

  1. Андрей пишет:

    Весьма полезный и правильный рассказ. К сожалению, сидит в УК здоровенная мадам и на все претензии у нее один ответ: жалуйтесь, куда ходите; вас много, а я одна. Так и живем. Теория одно, а на практике бывает совсем другое. И нет управы на УК.

    Ответить
  2. Дмитрий пишет:

    Жаловаться можно по телефону, и Вам могут сказать так как вы написали выше. Однако, лучше всего явиться в офис компании и оставить письменное заявление.

    Это заявление сразу же пуститься в работу.

    Ответить
    • ирина пишет:

      Заявлений написано уже множество, а результат один и тот же-ничего не делают, т.к. за спиной директора УК тесть Глава района. и нам не может помочь ни прокуратура, ни полиция (ввиду мошенничества), бездействует государственный комитет Псковской области по строительству и жилищному надзору в лице Полупанова. отписываются, что как будто принимают меры, а на деле ни дел ни наказаний УК.

      Ответить
      • Денис пишет:

        К сожалению, Ирина, ситуация, про которую вы написали, не такая уж и редкость.

        Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *