Договор управления многоквартирным домом

       Здравствуйте, друзья! Зачастую договор управления многоквартирным домом подписывается собственником на «автомате», так нет ни времени, а бывает, что и желания его читать. И поэтому я решил сделать обзор договора управления многоквартирным домом, который есть лично у меня с управляющей компанией, и оформить в этот обзор в виде статьи. Не думаю, что договоры других управляющих компаний радикально отличаются. Договор этот вы можете скачать и просмотреть по ссылке ниже:

Договор управления многоквартирным домом

     Первым делом в договоре следует его название и преамбула. Следующий пункт в договоре управления МКД — используемые в договоре термины. Здесь можно узнать, что обозначает в договоре Совет многоквартирного дома, Собственник, Наниматель и Уполномоченный представитель Собственников. Особенно интересным здесь представляется термин Совет многоквартирного дома. Думаю, в ближайшее время напишу статью по этому поводу.

      Далее, пункт 1 – «Предмет договора». Здесь говорится о чем вообще договор, какие работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества должна выполнять управляющая компания. Затем перечень того, что относится к общему имуществу собственников дома. Очень важный пункт о том, что передача в управление компании общего имущества не влечет права собственности на это имущество.

     Пункт 2 – «Обязанности сторон». Сначала о том, что обязан собственник, пункт 2.1. А обязан он: своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, допускать представителей управляющей компании в свое жилье для осмотра инженерный коммуникаций в дневное время, а для устранения аварий – круглосуточно, избрать на Общем собрании собственников совет многоквартирного дома, при длительном отсутствии сообщать УК телефоны и адреса почтовой связи, проводить своевременно ремонт в своем жилище.

     Также он должен соблюдать некоторые требования, а именно: не производить перенос внутренних инженерных сетей и имеющихся схем учета услуг без согласования с управляющей компанией, не производить самовольную установку приборов учета водоснабжения, не использовать электроприборы с суммарной мощностью более 7 кВт на квартиру, не производить переустройство и перепланировку квартиры без соответствующего согласования, и т.д.

     Очень важный пункт о том, что при проведении ремонта в квартире собственник обязан за свой счет убрать строительный мусор. Пункт правильный, я считаю. Далее пункты о предоставлении управляющей компании копий правоустанавливающих документов и некоторых персональных данных, о снятии и передаче показаний приборов учета, об их поверке. Здесь важный пункт о том, что в случае нарушения пломбы или целостности счетчика собственник квартиры должен в трехдневный срок известить управляющую компанию. Пункт 2.2. – о том, что обязан наймодатель в части принадлежащих ему помещений. Здесь читаем об обязанностях граждан — нанимателях квартир и помещений.

     Пункт 2.3. уже гораздо интереснее – это обязанности управляющей компании. Ну сначала, понятно, говорится о том, что управляющая компания должна предоставлять коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), и эти услуги должны соответствовать параметрам качества, надежности и экологической безопасности в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг. Важными здесь представляются пункты о том, что управляющая компания обязана уведомлять собственников квартир о проводимых ремонтах и работах на инженерных сетях, производить сверку платы за коммунальные услуги по обращению, соблюдать все Правила и Постановления действующего законодательства РФ.

     Интересный пункт о том, что УК должна организовать сбор ртутьсодержащих ламп и транспортировку их на утилизацию. По моему, работа в этом направлении недостаточно активно ведется. Вроде какой то пункт есть, но сдают ли люди туда ртутьсодержащие лампы, не знаю. Также управляющая компания по договору обязуется ежегодно в апреле месяце предоставлять уполномоченному собственниками дома лицу отчет об исполнении условий договора управления. Все остальные собственники могут ознакомиться с этим отчетом на сайте УК. Ну что ж, это разумный пункт в договоре, очень желательно чтобы финансовая и организационная деятельность управляющей компании была прозрачной.

     Далее, п. 3 – «Права сторон». Права собственника – может требовать от УК снижения платы в случае некачественного или неполного предоставления услуг, возмещения убытков вследствии ненадлежащего выполнения договора.
Права управляющей компании шире – она может самостоятельно выбирать подрядные организации для ремонтов, в случае задолженности по платежам приостановить предоставление услуг, привлекать сторонние организации для взыскания задолженности с владельцев квартир. Также УК может заключать договоры с третьими лицами на использовании общего имущества, например, установку рекламных баннеров. Средства от таких договоров направляются на цели благоустройства и текущий ремонт.

     Пункт 4, пожалуй, самый важный – «Цена договора, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги и порядок внесения платы». Здесь читаем о том, что плата за квартиру состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Начисление платы производится равномерно в течение года. Размер платы определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей компании, и не меняется в течение года. По факту, конечно, все это происходит так, какую плату УК предложит, такая и принимается. При этом управляющая компания оставляет за собой право увеличить размер платы в случае проведения неотложных, аварийных работ на стоимость фактически выполненных работ.

     Плата за отопление производится согласно нормативов и действующих тарифов теплоснабжающей организации. Если в доме есть общедомовой прибор учета, тогда размер платы за отопление корректируется один раз в год. Значимый подпункт – о том, из чего состоит и как начисляется плата за коммунальные услуги на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и электроснабжение. Общая плата состоит из платы за индивидуальное потребление (рассчитывается на основании показаний индивидуальных приборов учета, либо при их отсутствии по нормативам потребления) и платы за общедомовые нужды.

     Расчет платы за общедомовые нужды – это пожалуй, самое «больное» место, вызывающее больше всего разногласий жителей с УК. Согласно договора такой расчет производится по показаниям общедомового прибора учета за минусом объемов по показаниям индивидуальных приборов учета, и затем полученная цифра распределяется между всеми жилыми нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.Также в длинном списке прав управляющей компании заслуживает внимания пункт о том, что при временном отсутствии собственника квартиры более 5 календарных дней подряд, можно произвести перерасчет платы за ХВС, ГВС, и водоотведение на основании заявления собственника. Это хороший и разумный пункт.

      П. 5. – «Ответственность сторон». Интересен подпункт о том, что в случае просрочки платежей за коммунальные услуги собственнику начисляется пени. Ну дальше все стандартно, в случае форс мажорных обстоятельств ни собственник, ни управляющая компания не несут ответственности за исполнение договора.

     Пункт 6 – «Срок действия договора и порядок его расторжения». В данном варианте договора срок действия полтора года. А вообще по действующему законодательству договор управления заключается на срок не менее, чем один год, и не более, чем пять лет. Расторжение договора стандартно – любая из сторон за месяц предупреждает другу о расторжении. Следует обратить внимание на подпункт о том, что УК может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если действующий размер квартплаты не обеспечивает безубыточную работу управляющей компании.

     Пункт 7 – «Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору» сообщает о том, что такой контроль осуществляет уполномоченный представитель собственников дома, а также органы государственного надзора. И заключительный пункт в договоре, п.8 – «Особые условия». Здесь можно обратить внимание на подпункт о том, что управляющая компания имеет право на факсимильное воспроизведение подписи руководителя УК при подписании договоров, актов выполненных работ, уведомлений и иных документов.

     К договору еще также прилагаются три приложения. Приложение № 1 – «Перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД)». Здесь длинный перечень работ, которые все же лучше прочитать. Это и есть те работы и услуги, которые обязана выполнять управляющая организация. Приложение № 2 – «Перечень работ, услуг по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома». Здесь список поменьше работ и услуг по текущему ремонту. И заключительное приложение №3 – «Границы общего имущества МКД по строительным конструкциям и внутридомовому инженерному оборудованию». Здесь очень хорошо, наглядно представлено, за что отвечает управляющая организация, а за что собственник.

     Конечно, договоры управления МКД в различных управляющих организациях отличаются, но все же в основных, ключевых моментах они похожи. Я рассмотрел в статье реальный и типовой, можно сказать, договор управления МКД.