Совет многоквартирного дома как форма управления

       Здравствуйте! Тот, кто имеет в частной собственности квартиру, тот рано или поздно сталкивается с проблемами, для решения которых требуется участие всех хозяев квартир в указанном доме. Стоит признать, что неурядиц в повседневной жизни такого большого дома всегда огромное количество. И каждый из жильцов, участвует в них прямо пропорционально размерам своей квартиры по отношению к общей площади здания. Если вы состоите в жилищно-строительном кооперативе или товариществе собственников жилья, в этом случае решением встающих перед жильцами вопросов занимается руководство указанных органов. Именно туда вам и вашим соседям следует обращаться как со своими бедами и сложностями, так и с предложениями и чаяниями.

     Немного иначе представляется эта картина, если дом, в котором вы проживаете, находится под юрисдикцией управляющей структуры или в непосредственном управлении. При таком раскладе изучать нужды и заниматься решением сложностей жильцов этого дома некому кроме непосредственно хозяев квартир. Даже, если дом взяла под свое крыло управляющая организация, то это не будет являться стопроцентной гарантией качественного решения имеющихся проблем, которые образуются в ходе использования здания, а также решений самых разных сложностей появляющихся у жильцов.

      Выход из сложившейся ситуации предложен в положениях статьи 161.1. ЖК РФ. В соответствии, с рассматриваемой статьей жильцы такого дома полномочны избрать совет для управления домом. Законодатели, используя данный закон, постарались узаконить формирование домовых советов, а также отработать их практические действия. Эта структура представляет собой своего рода связующее звено между жильцами дома и управляющей структурой.

      Таким образом, можно утверждать, что данный совет представляет собой орган, являющийся уполномоченным представителем интересов владельцев жилья входящего в состав жилого комплекса и активно взаимодействующий с управляющей организацией. Членами данной структуры следует выбирать граждан, обладающих активной жизненной позицией, честных, которые четко осознают, что кроме прав у каждого владельца жилья существует и важная обязанность – содержать коллективную собственность в исправном техническом состоянии. Понятно, что в выполнении данной задачи принимает активное участие управляющая организация, но основная роль отдается владельцам квартир.

      Рассматриваемый нами совет является именно тем звеном руководства, чьей первостепенной функцией является обеспечение исполнения решений выдвинутых на общем собрании владельцев помещений в конкретном жилом доме. Совет формирует общественное мнение проживающих в доме жильцов, непрерывно осуществляет общественный надзор от лица жителей за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

      Совет МКД – это относительно новый институт действующего в стране законодательства работающий в жилищной сфере. Необходимость его создания определяется попыткой законодателей привлечь владельцев жилых помещений к сложному и ответственному процессу управления многоэтажным жилым домом. Это обуславливается, прежде всего, тем фактом, что в настоящее время большинство граждан всяческими способами стараются устраниться от участия в нем. Если вы являетесь собственником квартиры, то вы ответственны за надлежащее содержащее находящегося в вашем пользовании общего имущества. Ведь принадлежащая вам квартира не подвешена в воздухе, а представляет собой одну из составляющих достаточно сложного и многогранного объекта недвижимости.

      Невозможно обеспечить собственную комфортную жизнь в отдельно взятой квартире, без сохранения целостности всего здания. Ведь ни для кого не секрет, что постоянно выходящие из строя элементы инженерных систем, требующие ремонта части строительных конструкций, в определенный момент сделают жизнь обитателей дома далекой от привычного комфорта. Выход из данной ситуации только один начать процесс объединения. Совет дома должен стать организатором, такого процесса, в результате которого имеющиеся раздробленные и пассивные собственники превратятся в полновластного хозяина дома.

      Качество работы этой структуры управления многоквартирным домом, дает определенную степень уверенности жителей в том, что затраченные ими денежные средства расходуются грамотно и рачительно. Имеющийся уровень доверия будет напрямую зависеть от работоспособности и добросовестности членов такого совета. Как будет жить их дом дальше? Кто будет оценивать качество жизни его обитателей? Здравый смысл и действующее в нашей стране законодательство утверждают, что решать озвученные выше вопросы должны собственники жилья, а притворять в жизнь принятые решения – управляющая структура.

     Именно исходя из этого исполнительный орган власти в каждом отдельно взятом доме – совет МКД избирается на общем собрании собственников жилых помещений, на котором имеется прекрасная возможность обсудить и сделать правильный выбор из числа предложенных кандидатов. В конце концов, это ваши соседи, и вы, несомненно, имеете определенное представление об их личностных и деловых качествах. Данный орган, включая его руководителя, подотчетен общему собранию собственников квартир расположенных в многоквартирном доме, которые в случае ненадлежащего исполнения членами совета возложенных на них обязанностей могут в любой момент его переизбрать.

Обязанности совета МКД

      Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом. Это означает, что он не имеет права открыть в банке или любой другой финансовой организации принадлежащий ему расчетный счет, у него отсутствует печать и другие полномочия, свойственные юридическому лицу. Но все перечисленное, ни в коем случае не снижает эффективности действий совета. При грамотной и сбалансированной работе рассматриваемого органа руководства домом улучшение работы управляющей компании в скором времени перестанет быть несбыточной мечтой.

      Обязанности такого совета законодательно закреплены Жилищным Кодексом РФ. Там же оговаривается и тот факт, что основной обязанностью такого органа руководства является контроль над деятельностью управляющей компании. Большинство хозяев квартир значения совета дома не осознают. Если уже имеется управляющая организация, которая получает причитающиеся ей деньги за выполняемую работу, то для чего дублировать её полномочия третьей стороной, задаются вопросом собственники жилья. Но скорее всего, никто кроме владельцев не знает лучше все слабые места своего дома.

      В этой связи входящие в состав рассматриваемого совета граждане просто обязаны указывать работникам управляющей организации на ошибки, имеющиеся в их работе, а также согласовывать с ними первоочередные меры, которые, по их мнению, должны быть проведены в течение ближайшего планового ремонта. Направлять свои предложения о необходимости ремонта инженерных коммуникаций, проведению работ, направленных на благоустройство прилегающей территории, и общему повышению качества предоставляемых коммунальных услуг. А также высказывать своё мнение по проекту договора с выбранной управляющей организацией и аналогичными договорами с поставляющими электроэнергию, воду организациями. Члены совета многоквартирного дома готовят план своей работы на ближайший год и по истечении указанного периода времени отчитываются перед собственниками о выполненной ими работе. Составленный советом план основывается на расчетах затрат, которые необходимы на проведение тех или иных работ и финансовой возможности обеспечить их проведение.

      Если опираться на практику в данном вопросе, то члены совета могут запланировать и осуществить ряд мероприятий, которые управляющая организация выполнять не обязана. Например, на общем собрании собственников было принято решение о проведении работ по строительству ограждения расположенного по периметру границ земельного участка. Управляющая компания обслуживающая данный дом просто не уполномочена организовывать мероприятия такого рода. Лучшим выходом из создавшегося положения было бы организация силами членов совета многоквартирного дома поиска подрядчика для выполнения внесенных в план работ.

Права совета дома

       Права совета многоэтажного дома направлены на защиту прав владельцев квартир от бездействия или некачественной работы управляющей организации. Данный орган руководства обладает правом оперативно реагировать на халатное выполнение коммунальной услуги и доводить данную информацию до руководства компании с требованием приведения качества исполненных ее специалистами работ в требуемое состояние.

      Его участники оказывают содействие при формировании и подписании документов, составленных по завершению проведения текущего или капитального ремонта, а также в актах, где необходимо зафиксировать определенное свершившееся событие, например, затопления квартиры или нанесение иного ущерба жилому помещению, расположенному в доме. В таких случаях, когда представители управляющей компании отказываются визировать необходимый акт, то именно члены совета наделены необходимыми правами по выполнению данных действий.

      К полномочиям указанной структуры также относится инициирование и проведение собраний хозяев жилья по любому волнующему жильцов вопросу.

Выборы членов совета

      Избрание совета происходит в ходе общего собрания собственников жилья. До проведения этого мероприятия организаторам необходимо выполнить ряд подготовительных действий. За десять дней до даты его проведения следует разместить печатные уведомления о месте и времени проведения собрания в местах доступных для всех собственников дома. Для этой цели, например, отлично подходят доски объявлений расположенные на дверях подъездов.

      Рекомендуется зафиксировать на фотоаппарат, момент размещения информации, чтобы позднее этот факт нельзя было опротестовать. Текст данного уведомления должен содержать в себе повестку дня собрания, в которой нужно указать пункт о выборе членов совета многоквартирного дома и его председателя. Проведение рассматриваемого мероприятия возможно в трех формах: очное, заочное или очно-заочное. На сегодняшний день наиболее востребованной формой проведения является очно-заочная форма. При ее использовании вначале назначается проведение собрания собственников в очной форме, но ввиду того, что кворума на этом собрании не бывает, приходится объявлять о проведении нового собрании теперь уже в заочной форме. При этом заочное начинается на следующий день после окончания очного, то есть собрание практически не прерывается.

      В ходе собрания раздаются опросные листы для проведения голосования собственниками квартир, которые затем складываются в месте, указанном для хранения опросных листов. Датой завершения проведения собрания можно признавать в принципе любую. В руководящих документах не оговариваются ограничения по времени проведения собрания собственников жилья. В ходе проведения собрания ведется протокол, который подписывается после завершения мероприятия. Избирается совет дома не более чем на двухлетний срок, после этого необходимо провести перевыборы.

Что входит в обязанности совета?

      Обеспечение подготовки и проведение общих собраний, с последующим контролем выполнения их решений.

      Планирование организации и контроль стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества дома.

      Оформление проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

      Организовывать и проводить общественный контроль источников финансирования и порядка расходования денежных средств.

      Представлять на утверждение годового общего собрания отчет совета о проделанной им работе.

Совет дома осуществляет контроль нижеперечисленных вопросов:

— выполнение работ по управлению многоквартирным домом;

— содержание и ремонт общественного имущества находящегося в указанном доме;

— качество предоставляемых поставщиками коммунальных услуг собственникам жилья;

     В Жилищном кодексе кроме перечисленных пунктов руководителю совета предоставляются полномочия доверенного лица отдельных владельцев квартир, выдавших ему доверенность требуемой формы, а также представительство в судебных заседаниях по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

      В то же время для осуществления возложенных советом многоквартирного дома полномочий, его председателю не требуются отдельной доверенности от собственников помещений. Следует знать, что главе совета, который имеет в своем распоряжении отдельные доверенности от владельцев помещений, необходимо четко определить границу в том плане, когда он действует как член избираемого органа, а когда как доверенное лицо конкретного гражданина.