Здравствуйте, друзья! Как известно, на сегодня действующее российское законодательство предусматривает три вида способа управления многоквартирным домом. А именно:
1) непосредственное управление собственниками квартир и помещений дома;
2) управление через товарищества собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже через кооператив собственников;
3) и управление через управляющую компанию, организацию.
В последующих статьях я рассмотрю все три вида управления МКД. В сегодняшней статье речь пойдет о непосредственном управлении многоквартирным домом, его преимуществах и недостатках.
Сразу необходимо сказать, что такой вид управления имеет ряд ограничений по действующему законодательству. Согласно Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», с 01 сентября 2014г. в многоквартирных домах (то есть домах с числом квартир более 16) непосредственное управление как способ управления выбран быть не может. Затем дома, в которых больше 16 квартир, и дома, которые ранее перешли на непосредственное управление и подписали с управляющей компанией договор не управления, а обслуживания, до 1 апреля 2015 году будут обязаны провести общее собрание и выбрать иной способ управления.
Вариантов здесь два: заключить договор управления с лицензированной УК или создать ТСЖ. Если МКД не примут это решение сами, то орган местного самоуправления проведет конкурсный отбор УК. Мое личное мнение по поводу этого закона таково, что без лоббирования со стороны ресурсоснабжающих организаций здесь явно не обошлось. Ведь понятно, что если в доме непосредственное управление, то поставщики воды и тепла должны самостоятельно заключать договоры с жильцами. Это немалый объём работы, и ресурсоснабжающие организации на это идут крайне неохотно.
Но в нашей стране есть немало домов, в которых число квартир равно 16 и меньше. Например, деревянные двухэтажки. Для жителей этих домов закон оставляет возможность непосредственного управления. Поэтому рассмотрим плюсы и минусы такого метода управления. Сначала о плюсах. Прежде всего, надо сказать, что в данном случае владельцы квартир не создают специальной управленческой надстройки для управления домом, и бюрократии, столь опостылевшей россиянину, здесь минимум. Управленческие решения принимаются быстро, без лишней волокиты.
Еще одно несомненное преимущество заключается в том, что собственники сообща могут выбрать подрядчика для конкретного вида работ, и также сообща проследить за тем, чтобы работы были выполнены качественно и в срок. Кроме того, владельцы квартир непосредственно видят, куда и на что уходят их «кровные» денежки.
Но, конечно же, есть у этого метода управления и минусы. Понятно, что такой способ управления предполагает большую сплоченность и коммуникабельность между владельцами квартир в доме. По другому здесь просто нельзя. В обычных же условиях личные интересы жителей в доме, мягко говоря, не всегда совпадают. Одни, к примеру, говорят, что надо ремонтировать тепловой пункт, а вторые, что ремонту подлежит крыша. В современной жизни люди в значительной степени разобщенны, поэтому согласие не всегда возможно.
Также при таком методе управления существует риск нецелевого расходования средств. Ведь зачастую при непосредственном управлении общие собранные деньги собственников не проходят через банковские счета, а значит, есть возможность их «прихватизировать». Хотя, конечно, такой риск есть при любом методе управления МКД. Таковы видимые недостатки данного метода управления, есть, наверное и другие.
Вообще при непосредственном управлении обычно применяется один из трех способов распределения обязанностей и представления интересов между собственниками квартир.Первый вариант — все обязанности по управлению домом распределяются между всеми владельцами квартир и выполняются ими на общественных началах. Второй — на общем собрании подавляющим большинством голосов выбирается один из жильцов, который наделяется правом предоставлять интересы всех жильцов дома. И третий вариант — на общем собрании выбирается представитель всех жильцов, вызывающий доверие, но не являющийся владельцем квартиры в этом доме.
Ему выдается доверенность в письменной форме на решение вопросов, связанных с обслуживанием дома, карт-бланш. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники самостоятельно заключают договоры как с организациями – подрядчиками, выполняющими работы по содержанию и ремонту дома, так и договоры с ресурсоснабжающими организациями.
С ресурсоснабжающими организациями каждый собственник заключает отдельный договор. То есть у каждого владельца квартиры свой договор на отопление и горячее водоснабжение, свой договор с РСО на водоснабжение и водоотведение и т.д. При все этом получается, что потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды остается без контроля и управления,а единую политику энергосбережения в доме проводить затруднительно.
Если такие договоры отсутствуют, это служит поводом для того, чтобы дом стал объектом для проведения муниципального конкурса по отбору управляющих организаций.Еще из особенностей такого метода управления можно отметить, что здесь особое, решающее значение приобретает общее собрание владельцев помещений в доме. Это — высший орган власти в доме, своеобразный парламент.
В заключение можно сказать, что непосредственное управление многоквартирным домом применяется все же реже, чем варианты управления МКД через товарищества собственников жилья или через управляющую компанию. По крайней мере, такие мои визуальные наблюдения.
Добавить комментарий