Как выбрать управляющую компанию

      Здравствуйте! В многоквартирном доме живут десятки разных и незнакомых друг другу семей. Поэтому, когда встаёт выбор между вариантами управления домом, появляется масса разногласий. Естественно, каждый собственник ориентируется также и на приемлемость цен. Но в погоне за дешевизной очень просто нарваться на мошенников, поэтому нужно искать оптимальное соотношение цены и качества.

     Управляющая компания – это коммерческое учреждение, оказывающее услуги по управлению домом.

     Положиться на инициативную и ответственную управляющую компанию в вопросах управления домом – самый простой из вариантов, который сэкономит время и нервы жильцов. На сегодняшний день почти все такие компании – не что иное, как муниципальные структуры, созданные на основе ЖЭКов. Именно они проявляют наибольшую активность в навязывании своих услуг собственникам квартир.

     Зачастую управляющие компании являются подразделениями строительных организаций, возводящих новостройки. В таком случае жильцам выбирать не из чего, так как после сдачи дома такие компании берут всё обслуживание на себя.

     Также управляющей компанией может стать бывшее Товарищество собственников жилья. Накопив достаточно опыта в обслуживании своего многоквартирного дома, они могут предлагать свои услуги другим домам.

     Для выбора оптимального варианта, можно обратиться в управление ЖКХ местной администрации, где хранятся данные об управляющих компаниях, работающих рядом.

     Для упрощения задачи можно придерживаться следующих пунктов:

1. Организация собрания собственников квартир в доме. Лучше заранее обдумать время, в которое большинство жильцов будет свободно (примерно после 19:00, когда многие приходят с работы)

2. Хорошо будет обсудить конкретные действия, ожидаемые от управляющей компании. Лучше всего составить список ежемесячных, и других периодических работ, а затем определить самые важные из них. Стоит учесть мнение каждого из жильцов. Например, постройка игровой площадки для детей, косметический ремонт подъезда и другие пожелания.

3. Важным моментом является создание наиболее активной группы людей. Некоторые из соседей будут только рады принимать участие в рабочих вопросах управляющей компании и смогут изучать рынок коммунальных услуг. А удобнее делать это будет домохозяйкам и пенсионерам.

4. Составление списка организаций в сфере ЖКХ. Полный список можно посмотреть в интернете, а в городской администрации можно запросить реестр управляющих компаний.

5. Знакомство с сотрудниками управляющих компаний в индивидуальном порядке. А отзывы о той или иной организации можно получить у жителей многоквартирных домов по соседству.

6. Прояснить некоторые нюансы об УК: откуда она возникла, каков ежегодный прирост количества обслуживаемых домов, стоимость всех услуг, пункты договора и возможные штрафные санкции за их невыполнение.

7. Выделить три наиболее подходящие управляющие компании. Организовать встречу представителей УК и жильцов для обсуждения рабочих моментов. В каждой организации есть свой тип договора управления, немаловажно ознакомиться с ним.

8. После встречи составить протокол, а затем на его основании заключить договор с выбранной управляющей компанией. Один из экземпляров договора оставить у себя.

Как сменить управляющую компанию

     Но что делать, если сотрудники выбранной управляющей компании оказались недобросовестными и плохо выполняют обязанности по содержанию дома? Ответ прост – нужно такую компанию заменить на новую.

     Закон позволяет менять управляющую компанию довольно часто, а именно – раз в год. Но зачастую этот процесс требует вмешательства суда. Поэтому, в процессе замены нужно руководствоваться положениями жилищного кодекса, чтобы в будущем у юристов не возникало вопросов.

     Во-первых, после выбора компании нужно обойти все квартиры в доме и поговорить с собственниками. В жилищном кодексе сказано, что смена УК может производиться только после общего собрания. Инициатором собрания может быть один человек, но для этого нужно найти единомышленников среди других владельцев жилых помещений и нежилых помещений.

     Если большинство собственников не увидит смысла в целесообразности замены УК, все дальнейшие мероприятия будут бесполезны. Если же их решение будет положительным, нужно попросить у них свидетельство о праве собственности, чтобы знать, кому точно в дальнейшем писать об общем собрании.

     Во-вторых, нужно организовать собрание. Провести его можно как очно, так и заочно, но, согласно требованиям ЖК РФ, вначале собрание может быть только очным. Если возникает вопрос с местом проведения, можно попросить о помощи местных властей. Хоть шансы на содействие и невелики, возможно, помощь и окажут.

     Но в качестве помещения для собрания можно использовать и подъезд, предварительно намекнув собственникам, чтобы они особо не стремились его посетить. Из-за малого числа участников впоследствии можно провести собрание заочно.

     В-третьих, в течение 10 дней нужно правильно сообщить всем жильцам о собрании. Сделать это можно при помощи заказного письма с уведомлением о получении, либо вручить уведомление под роспись. Согласно ЖК РФ, извещение всех собственников – обязательное условие. Не выполнив его, законность данного мероприятия может быть оспорена в суде.

     Очень важно составить сообщение правильно, следуя следующим пунктам:

1) Информация об инициаторе собрания

2) Форма проведения собрания

3) Время и место проведения

4) Повестка дня

5) Порядок ознакомления с материалами собрания

На повестке дня должны обсуждаться следующие темы:

1. О выборе председателя, секретаря и счетной комиссии.

2. О выборе другой конкретной управляющей компании

3. Об условиях заключения договора между компанией и домом

Затем уже идёт заключение договора с новой УК.

     Договоры заключаются с каждым собственником по итогам собрания. Даже если некоторые из жильцов не заключат договор, управляющая компания всё равно сможет приступить к работе.

Выбор управляющей компании в коттеджном посёлке

     Перед покупкой дома в идеале нужно подумать о том, кто будет управлять выбранным коттеджным посёлком. Бывают случаи, когда застройщик после окончания строительства отказывается брать на себя обязательства по управлению. Тогда собственникам домов нужно самим выбрать способ управления.

     С юридической стороны лучше, если загородные поселения будет обслуживать управляющая компания, так как ей проще всего заключать договоры со сторонними организациями на более выгодных условиях и контролировать своевременное оказание услуг более профессионально. Если жильцы лично хотят заниматься этими вопросами, лучше нанимать юриста. Но даже при таком раскладе иск в суде могут не принять на рассмотрение. Поэтому в наше время более актуальна УК. При выборе лучше ориентироваться на организации, обслуживающие соседние посёлки, потому что следить за деятельностью компании из другого района будет сложно.

     Также нужно обратить внимание на количество заключённых компанией договоров. Лучше выбрать ту, у которой есть достаточно большой опыт в обслуживании коттеджных посёлков, потому что можно выиграть в цене и качестве. Также большую роль играет штат сотрудников и отзывы в интернете.

Что обязана делать управляющая компания

     УК проделывает работы по содержанию загородного посёлка, в том числе и общего имущества в нём. Но некоторый перечень услуг жильцы могут запросить сами. К ним относятся:

• Охрана

• Освещение в тёмное время суток

• Ремонт дорог

• Посадка зелени на общественных зонах и дальнейший уход за ней

• Уборка

• Обслуживание инженерных сетей и прочего оборудования для домов

• Организация по сбору платежей с жильцов и учёт финансов

Как составлять договор с управляющей компанией

     Для начала, нужно определиться, какие именно услуги будут оказаны выбранной организацией (эксплуатационные, коммунальные и т.д.). Удобно будет сделать таблицу, включающую весь список услуг, порядок и объем их выполнения, а также их цену. Также в договоре обязательно нужно описать, какими будут последствия при недобросовестном выполнении работы управляющей компании.

     Чтобы в будущем не возникло недопонимания, сразу обговаривается способ и сроки оплаты.

     Отдельно составляется перечень общего имущества коттеджного посёлка и описывается его состояние.

     Управляющая компания выбирается на собрании владельцев домов, на котором должна присутствовать как минимум половина жителей. Для организации лучше выбрать несколько человек, которые будут входить в инициативную группу.

     В законодательстве не прописан порядок проведения общего собрания, и в связи с этим могут возникнуть проблемы. Обычно собрание проводится так же, как и в многоквартирном доме, однако некоторые правила всё же отличаются.

     Чтобы провести собрание, инициативная группа также должна сообщить о нём всем собственникам. В каждой управляющей компании есть свой договор обслуживания, но лучше предварительно ознакомиться с ним, чтобы не быть застигнутым врасплох. Все пункты договора нужно внимательно прочитать и при надобности скорректировать. С каждым собственником должен заключиться отдельный договор, обычно этим занимается сама УК.

     В жилищном законодательстве описываются только вопросы об управлении многоквартирного дома, поэтому УК пользуется этой же схемой и для загородного посёлка, а роль квартир играют дома. Но если дело касается содержания общего имущества и его эксплуатации, положения жилищного комплекса работают по-другому. Происходит это потому, что в многоквартирном доме всё имущество находится внутри него, а в коттеджном посёлке земельные участки и оборудование посёлка могут быть переданы на баланс ДНП и ТСЖ.

     Если говорить о выгоде, то управляющая компания, прежде всего, преследует финансовые цели, и дешевле будет возложить ответственность за содержание посёлка на самих жильцов.