Здравствуйте! В настоящее время все больше домов становятся кооперативными и предпочитают систему самообслуживания. В этом есть свои плюсы и минусы. Но стало намного проще проследить, куда идут деньги за квартирную плату или переданные на ремонт. В этом очерке будет описана деятельность организации, не имеющей коммерческой основы, под названием ТСЖ (товарищество собственников жилья). Раскроются вопросы об обязанностях этой организации, о том, как организовать ТСЖ и т.д.
ТСЖ и закон
В прошлые годы действия жилищно-коммунальных хозяйств были ограничены законом. В настоящее время были внесены некоторые поправки в Жилищный кодекс РФ, благодаря чему полномочия ТСЖ были намного расширены. По статье 135 ЖК права собственников в отношении управления общим имуществом были официально узаконены. Теперь не нужно ждать распоряжения коммунальных служб о ремонте в подъезде, этот вопрос можно решить совместно.
Все проблемы по содержанию жилья собственники берут на себя и совместно решают, необходим ли им ремонт, куда потратить общие сбережения и как улучшить состояние отдельно взятого многоквартирного дома.
Статья136 ЖК гласит, что владельцы жилых и нежилых помещений, которые относятся к одному дому или располагаются в нем, имеют право организовать только одно товарищество. Кроме этого объединиться могут соседние дома, которые находятся на прилегающих соседних участках и имеют общую инфраструктуру в инженерно-техническом и другом плане.
ТСЖ – это организация занимающаяся благоустройством. Поэтому нет запрета для вступления в товарищество соседним домам или объединять несколько ТСЖ.
Правила создания ТСЖ
Перед тем как заняться оформлением документов, необходимо понимать, что это за объединение и какие цели оно преследует. Уже было сказано, что означает эта аббревиатура как «Товарищество собственников жилья». Так, название говорит само за себя, что этот орган берет на себя ответственность по содержанию в соответствующем состоянии отдельно взятого здания или несколько зданий.
Как же организовать такое управление, чтобы в полной мере отказаться от зависимости от управляющей компании? Сразу необходимо готовиться к длительному и трудоемкому процессу. Все должно быть оформлено законодательно. ТСЖ — это юридическое лицо, поэтому перед регистрацией нужно разработать устав, определить человека который станет председателем, а так же участников правления и только после этого писать заявление.
Перед тем как создавать ТСЖ необходимо рассмотреть следующие вопросы:
1. Преобладает ли число собственников, или же большинство квартир относится к муниципальному жилью. В этом случае целесообразнее передать управление государству. Если же жилые помещения принадлежат гражданам, то они будут заинтересованы в самоуправлении.
2. Насколько социально ответственны жильцы. Если они не заинтересованы в благоустройстве своего дома и не выявляют желания оплачивать коммунальные расходы, то смысла в создании ТСЖ тоже нет.
3. Наличие объектов или вариантов, из которых можно извлечь дополнительную выгоду. Например, бесхозные помещения можно сдавать в аренду или разместить на фасаде рекламные щиты. Вырученные средства пойдут на ремонт, подъездов, уборку дворов и т.д.
Группа инициаторов и организация собрания
Для того, чтобы жители дома решили вступить в товарищество нужен инициатор этого дела. В законе указано, что таких активных людей должно быть не менее пяти. Но в этом деле мало желания. Хотя бы один человек обязан иметь опыт работы в данной организации, или же быть юристом или бухгалтером. Чаще всего именно эти активные сторонники ТСЖ и составляют позже правление товарищества. Именно они возьмутся за проблемы многоквартирного здания, и их устранение. Инициативная группа обязана каждого жильца оповестить о своем намерении, поэтому будет проводиться собрание собственников квартир.
Какие существуют правила оповещения о намечающемся сборе собственников
• Это делают активисты, оповещая каждого владельца о собрании.
• Оповещение на бланке доставляется собственнику за десять дней до собрания. Владелец должен поставить роспись о получении.
• В оповещении указывается дата и время проведения собрания. А так же причина сборов. Кроме того в оповещении записано о необходимости взять следующие документы – паспорт, удостоверяющий личность и документ, где подтверждается право собственника жилого и нежилого помещения.
• Случается так, что собственник квартиры не один, в этом случае оповещение вручается каждому, за исключением детей, не достигших 18-летнего возраста.
• Предусматривается так же рассылка оповещений через почту. Все чеки о почтовых услугах сохраняются, так как они будут указывать на законность проведения собрания.
• Случается так, что иногда кто-то из владельцев квартир по ряду обстоятельств не может лично находиться на собрании. И здесь имеется выход, разрешается собственноручно написать доверенность на своего соседа такого же собственника.
Ход собрания и правила его проведения
Прежде всего, обсуждаются вопросы, указанные в оповещении, а значит это причина необходимости создания ТСЖ и актуальность его существования. Порядок проведения таких собраний записан в статье 146 Жилищного Кодекса РФ.
Обязательно необходимо провести голосование, чтобы каждый участник высказал свое мнение по вопросу или выдвинул свои предложения.
Порядок проведения голосования заключается в следующем:
1) Всем присутствующим собственникам раздаются бюллетени, где можно указать один из пунктов – «За» или «Против» образования ТСЖ. Делается это для подсчета голосов и для документального оформления собрания. Так при отсутствии других вопросов в бюллетенях не возникнет путаницы.
2) Если большинство владельцев жилья проголосовали за образование ТСЖ, то следующим шагом становится избрание председателя и членов правления. Все эти действия осуществляются согласно статье 147 ЖК. По Уставу товарищества, как председатель, так и его члены избираются на установленный срок. Все они должны быть из числа собственников квартир дома, который выбрал метод самообслуживания.
Дополнительные вопросы
На собрании так же разрабатывается Устав сообщества и заверяется нотариально. Чтобы люди не возмущались, не задавали лишних вопросов и т.д., чаще всего нотариус приглашается на само собрание и все осуществляется непосредственно в присутствии всех собственников.
По завершении собрания, должен быть составлен Протокол, куда записываются следующие данные:
-Все вопросы, которые обсуждались на собрании.
-Список присутствующих.
-Результаты проведенного голосования.
Вышеперечисленные действия осуществляются каждый раз, когда проводится сбор собственников жилья. Каждый протокол заверяется нотариусом.
Как подсчитываются голоса
Голосование будет иметь законную силу, если в нем приняли участие более 50 % собственников. Но имеется такой нюанс – не обязательно, чтобы собственник, проголосовавший за образование ТСЖ, сразу же вступил в него. Вступить в товарищество сможет человек во владении, которого имеется квартира или нежилое помещение, собственноручно написавший заявление о том, что он желает вступить в ТСЖ. Даже если человек проголосовал против создания товарищества, но большинство присутствующих были «за», то он невольно становится членом этого сообщества. И впредь будет жито по правилам Устава ТСЖ.
Перечень документов
Протокол собрания должен быть передан в налоговую инспекцию, где так же выплачивается госпошлина.
Кроме того готовятся следующие документы для регистрации товарищества:
• Заявление, где говорится о государственной регистрации, форма его находится в УФНС.
• Протокол собрания. В этом случае можно использовать копию.
• Документ, где имеется информация об уплате пошлины.
• Два экземпляра Устава ТСЖ.
Когда регистрирующий орган дает разрешение, с этого момента созданная организация добавляется в госреестр юридических лиц и деятельность товарищества считается законной. После чего правление ТСЖ открывает собственный счет, устанавливает новые связи с организациями по коммунальному обслуживанию и сообщает городским властям о вновь созданном товариществе. Кроме этого все здания, помещения и территории, относящиеся к ТСЖ, ставятся на учет, ведется бухгалтерия, расчет вкладываемых сумм и начисление коммунальных выплат.
Кадровый ответ
Штат руководящего состава, а так же количество работников ТСЖ определяется квадратными метрами объекта, где находится управление. И чем они больше, тем больше будет и работников.
Порядок приема на работу:
• Первоначально собрание владельцев квартир избирает членов правления.
• Правление избирает в свою очередь председателя.
• Председатель имеет право самостоятельно управлять товариществом, либо нанять для этих целей профессионала.
• ТСЖ должно иметь собственного бухгалтера, сантехника и электрика.
• Если ТСЖ работает на 45-50 кв. метрах жилья, то оно вправе нанять не менее 15 сотрудников.
• При не большом жилом фонде, например не больше 10 тысяч квадратных метров, то работников принимают на должность по совместительству.
Положительные и отрицательные моменты созданного ТСЖ
Как и другие организации ТСЖ имеет свои положительные и отрицательные стороны. Начнем с положительных:
• Все работы и услуги в отношении жилья будут определять сами собственники.
• Появляется возможность привлечь к работе другие ремонтные службы и специалистов или же выполнять работы собственными усилиями.
• Если подрядная организация не устроила службы ТСЖ, то они имеют право расторгнуть договор и пригласить на работу новые организации.
• Возможность самим составить приоритетность необходимых работ относительно дома.
• У всех членов ТСЖ есть право ознакомления с перечнем расходов организации.
• Члены ТСЖ имеют право самостоятельно распоряжаться имуществом, например, сдавать в аренду бесхозные помещения и т.д.
• Имеется возможность держать под контролем расходование воды, электроэнергии и по возможности экономить.
• В отношении мест совместного пользования появляется бережное отношение, так как известно, что ремонт их будет осуществляться из собственного кармана.
• Если ТСЖ выполняет все намеченные планы по ремонту, то стоимость квартир в таких домах возрастает.
• Если имеется задолженность по услугам ЖКХ, то собственник может эти деньги отработать, выполняя работу по заданию членов правления. Кроме того имеется определенная выгода для работников ТСЖ, так как они вносят меньшую сумму, чем установлено товариществом. Например, для пенсионеров эта работа может являться дополнительным источником заработка.
Имеются и определенные недостатки ТСЖ:
• Земля не может быть оформлена в товарищество, если не провести ее межевание, а это весьма длительная процедура.
• Чаще всего помещения не пригодные для жилья состоят во владении коммерческих компаний или местного управления. Сами жильцы могли бы использовать их для извлечения выгоды, а без дополнительного дохода ТСЖ нет смысла существовать.
• Чтобы сделать капитальный ремонт в доме, необходимы большие суммы, а накопить их возможно лишь в течение 15 лет. Стоит помнить и о налоге, который каждый год приходится выплачивать в размере 25% от прибыли из собранных взносов.
• Все расходы не только за свою квартиру должны выплачивать сами собственники, в том числе и на благоустройство прилегающей территории.
• Если имеются должники по выплатам, то взыскать сумму придется только через суд. Причем все судебные расходы оплачивает само товарищество. А до тех пора, пока должник не оплатит все счета, сумма будет распределена между остальными собственниками.
• Если у некоторых граждан имеются льготы, то компенсационные платежи осуществляют городские власти, но срок этих выплат не установлен.
• Часто возникают разногласия со стороны собственников жилья, например в отношении дополнительных расходов.
• Местная власть иногда не поддерживает ТСЖ, что отрицательно сказывается на работе органа.
ТСЖ или управляющая компания?
На практике очень мало жильцов, вступивших в ТСЖ, остаются недовольными. Ведь эта организация имеет два основных преимущества:
• Самостоятельное управление деньгами.
• Возможность самим заниматься благоустройством и ремонтом своего жилья и прилегающих территорий.
Стоит, однако, помнить, что ТСЖ не имеет коммерческой основы и развивается только за счет взносов собственников. Но в то же время люди знают, куда пошли их деньги, и они могут контролировать то, чтобы средства шли на улучшение дома, где проживают собственники. Работа управляющей компании осуществляется по другому принципу, не стоит в это вдаваться, так как многие уже знакомы с работой этого хозяйства.
В настоящее время государство заинтересовано в работе ТСЖ и поэтому ему даются все новые и новые возможности.
Например, в статье 153 ЖК РФ записано то, что товарищество может проявить инициативу по возведению новых сооружений или помещений для общего пользования, в том числе и для выручки в счет дохода ТСЖ. Например, возведение кафе, магазина и т.п. Только предварительно берется разрешение на постройку.
В ведении ТСЖ имеются и другие важные вопросы:
• Представители товарищества составляют договоры с крупными монополистами, коммунальными службами и другими организациями по вопросам уборки прилегающих к дому территорий, лестничных клеток, вывоз скопившегося мусора и т.д.
• Самостоятельно привлекают на работу уборщиц, дворников, слесарей, электриков и другой персонал.
• Руководят ремонтными работами и выявлением нарушений несущих или ограждающих конструкций, крыш, балконов.
• При намечающихся ремонтных работах создают фонды, куда вносятся дополнительные суммы, для того чтобы не вносить плату единовременно.
Как быть в отношении неплательщиков?
Как и в любом другом деле, появляются такие лица, которые заявляют, что изначально не были согласны с решением собрания, в итоге они отказываются платить взносы. Что делать в этом случае ТСЖ? Остается один выход, через суд взыскать ту сумму, которую задолжал неплательщик.
Случается так, что в доме имеются не приватизированные квартиры. В этом случае выплата осуществляется муниципальными властями. Так как они и являются собственниками жилья. Если сумма не поступает на счет ТСЖ, то взыскать ее можно так же через суд.
Из всего сказанного выше можно сделать вывод, что ТСЖ имеет реальную силу. Эта организация способна навести порядок по коммунальным работам в доме, ремонту помещений и другим важным вопросам, касающимся отдельно взятого дома и прилегающих к нему территорий. Создать товарищество не так сложно, понадобится лишь определенное время.
Добавить комментарий