Здравствуйте! В эру стремительных перемен, все стремится к обновлению, улучшению и упрощению. С этой целью устаревшие жилищно-эксплуатационные конторы, известные под аббревиатурой ЖЭК, повсеместно заменяются управляющими компаниями (УК). Таким образом, государственные структуры передают управление большими домами в частные руки. Коммерческая основа управления не навязывается жителям многоэтажек, а дается как альтернатива государственной опеке. Еще одним вариантом управления собственным жильем, согласно законодательству РФ, является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Свой выбор жители каждой многоэтажки делают самостоятельно на специально организованном собрании.
Что такое УК?
Управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, акционерное общество или некое юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России, призванное управлять и содержать в техническом и санитарном порядке многоквартирные постройки.
Организация выбирается владельцами квартир и с ней заключается соответствующий договор. Неоспоримыми плюсами контракта становится обещание УК решать все возникающие у жильцов вопросы, проблемы и претензии. Также управление сохранностью личного имущества каждого жильца переходит в руки компании. Отпадает необходимость знать начальника ЖЭКа, главы ТСЖ, электрика, сантехника и прочий обслуживающий персонал – все сделает УК. Организация занимается инвестициями коллективного фонда, управляет средствами пенсионных накоплений, страховыми резервами и ипотеками.
Минусом же является сложность контроля качества предоставляемых услуг и повышения коммунальных расходов. Все права и обязанности компании отображаются в соответствующих разделах договора, а за все услуги жильцы обязуются ежемесячно выплачивать организации определенную сумму.
Какие бывают управляющие компании
Как правило, говоря об УК, люди имеют в виду обобщенное понятие, то есть все виды организаций. Хотя они делятся на несколько видов. Управляющие компании разделены на три вида, в зависимости от их назначения и вида деятельности:
1. Управляющие организации – их основная задача состоит в посредничестве между жильцами и исполнителями различных услуг, например, ремонтных, коммунальных, уборочных. Для всех работ нанимаются дополнительные организации.
2. Гибридные УК – предоставляют как управленческие, так и ремонтные услуги. Весь спектр обслуживающих работ проводится компанией без участия других лиц. Принцип действия таких корпораций схож с ЖЭКами.
3. Эксплуатационные фирмы не предоставляют коммунальных услуг. Но выполняют все работы по эксплуатации, техническому и санитарному ремонту домов с предварительным составлением контракта. Договор может быть заключен как с самими жильцами, так и с товариществом собственников жилья или управляющими компаниями.
Выбирая подобную фирму, жильцы должны заключить договор, где будут прописаны права и обязанности организации. Выбор любого из видов УК остается за владельцами жилья. В голосовании должны участвовать все жильцы и решение считается принятым, когда его одобрит большинство. Однако, если осуществить выбор не удается, органы власти имеют право принудительно постановить с каким УК жильцам придется работать.
Обязанности управляющей компании
В заключенном между жильцами многоквартирного дома и управляющей компанией договоре должны значиться пункты, которые исполняющая организация обязана выполнять неукоснительно. Иначе контракт может быть аннулирован и компании придется выплатить большой штраф.
Существуют корпорации, которые стремятся заполучить клиентов не совсем корректным способом. Такие УК предлагают жильцам избавить их от забот об управлении их коммунальными счетами и взять их на себя. С такой компанией не стоит работать.
Какой бы фирме ни отдали предпочтение жильцы многоквартирного дома, все обязанность УК обязательно должны быть прописаны в контракте. Язык изложения пунктов должен быть корректным и юридически верным, чтоб в дальнейшем не было возможности двояко интерпретировать любой из его пунктов.
Ремонтные работы
Одним из самых важных пунктов договора, прописанных в разделе обязательств компании, является реализация ремонтных и эксплуатационных работ. С этой целью УК должна стремиться оказать максимально качественную и своевременную организацию услуг.
Сторона, берущая на себя обязательства, должна предоставлять два вида ремонтов:
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт.
Какой именно вид ремонта необходим в каждой конкретной ситуации решает специально созданная комиссия в зависимости от состояния здания и поставленных задач.
К первому виду работ относится своевременное и постоянное проведение ремонтных работ, которые предупредят ранний износ здания, его частей или специального оборудования. А также устранение мелких неполадок и поломок. В текущий ремонт могут входить такие работы: починка кровли, утепление стен и ограждений, починка фасадов и балконов, замена частей водопроводов и трубопроводов, укрепление дорожек и тротуаров, ремонт детских и спортивных площадок, покраска скамеек и так далее.
Текущий ремонт, в свою очередь, подразделяется на два типа:
• планово-предупредительный или профилактический, который следует выполнять с определенной периодичностью. В него входят сезонные работы и подготовка к зимнему и летнему периодам. Осмотр инженерного оборудования и, при необходимости, его наладка. Целью этого ремонта является нормальная работа всех служб здания;
• внеплановый, вызванный непредвиденными обстоятельствами. Он выполняется в срочном порядке для устранения внезапных поломок и повреждений и не влияет на календарь плановых ремонтов.
Под капитальным ремонтом подразумевается замена или полное восстановление частей здания и инженерного оборудования, полученного вследствие функционального или физического износа. Таким образом производится модернизация здания. Капитальный ремонт делят на:
• комплексный – охватывает все виды ремонтных работ по замене, ремонту и модернизации частей корпуса;
• выборочный – может заключаться в частичной замене отдельных частей и возвращение элементам их функциональности.
Вид капитального ремонта, который следует произвести, зависит от состояния здания и его технических характеристик на текущий момент. Чтоб все было законно и контролируемо, виды и сроки проведения ремонтных работ должны быть зафиксированы в контракте.
Организаторские моменты
Обязательства компании по организации сводятся к следующему:
1. Контроль качества и срока выполнения различных услуг, в том числе отоплением, водой, газом и электроэнергией.
2. Расчет, контроль и сбор платежей за оказанные услуги.
3. Планирование и контроль ремонтных и эксплуатационных работ. Уточнение сметы и графика работ, наем исполнителей и заключение с ними договора.
4. Забота о безопасности жильцов дома во время проведения ремонта и вне его.
5. Удовлетворение жалоб жильцов.
Хорошим дополнением станет организация круглосуточного обслуживания домов.
Управленческие обязанности
Помимо прочего УК обязана предоставлять жильцам информацию о причинах и длительности приостановления действия какой-либо услуги. С этой целью могут быть размещены объявления или поквартирный обзвон владельцев.
На плечи организации ложится забота о мерах пожарной безопасности, чистоте дома и парковки около него, а также заключение договора о вывозе мусора. А также уборка подъезда и придомовой территории. Если возникают непредвиденные ситуации и управляющая компания не может выполнить какую-то услугу или ремонт, она должна уведомить владельца жилья, сообщить о причинах и сроках исправления ситуации. Иначе, организация должна возместить владельцу ущерб.
Также, УК обязана информировать владельцев об изменении размера оплаты коммунальных услуг, минимум за 10 дней до вступления в силу новых тарифов. Пользователь имеет право быть уведомленным о телефонах, по которым следует обращаться в случае возникновения аварии. Компания несет ответственность за доставку платежных документу жильцу дома не позднее первого числа каждого месяца.
Права УК
Управляющая компания берет на себя большие обязательства и имеет некоторые права:
• выполнять различные работы своими силами или при помощи других организаций;
• передавать в соответствующие органы информацию об использовании имущества дома не по назначению;
• использовать резервные средства для проведения ремонтных и эксплуатационных работ;
• перечислять часть резервных денег на погашение долгов перед организациями, оказывающими различные услуги или оплату ремонта общего имущества многоквартирного дома;
• собирать с жильцов задолженности по оплате коммунальных, управляющих, ремонтных или любых других услуг, оговоренных договором;
• инвестировать средства в имущество дома с его последующим возмещением владельцами жилья;
• взимать с жильцов или исполнительных организаций, стоимость возникших по их вине убытков;
• уведомлять соответствующие органы о неправильной эксплуатации или перепланировке жилых и нежилых помещений;
• выступать на стороне собственников и жильцов, защищать их права на обеспечение коммунальных, жилищных и других услуг;
• проверять правильность предоставленных данных об оплате услуг;
• не реже, чем раз в шесть месяцев, удостоверяться в исправности измерительных приборов;
• проверять правильность расчета начислений, проводить перерасчет за оказанные услуги в содержании многоквартирного дома, капитальном или текущем ремонте, и другие;
• отключать должников от коммунальных услуг без предварительного уведомления, но действуя согласно законодательству РФ;
• использовать свободные помещения сообразно с целями подрядчиков;
• действовать согласно прав, установленных подписанным договором.
Случается, жильцы многоэтажных домов не знают прав и обязанностей управляющей компании. Поэтому могут возникать различные домыслы и претензии. Во избежание непонятных ситуаций, каждый владелец жилья должен получить свой экземпляр договора. Условия контракта одинаковы для всех владельцев квартир каждого конкретного дома. Срок действия документа составляет от года до пяти лет и обязательно прописывается. Все нюансы должны быть прописаны в договоре и каждый жилец дома сможет, в случае необходимости, уточнить интересующие его моменты и отстоять свои права.
Что делать в случае конфликта с управляющей компанией?
Наиболее распространенными причинами конфликтов между жильцами высокоэтажных домов и управляющими компаниями становится высокая стоимость коммунальных услуг, долг по оплате услуг и некачественные эксплуатационно-ремонтные работы. Если организация не предоставляет информацию о начислениях, задолженности и наложенных за это санкциях. Утаивает свои контактные данные, не проводит вовремя ремонт или не соблюдает любой из пунктов договора, жильцы многоквартирного дома имеют полное право созвать внеочередное собрание и постараться уладить конфликтную ситуацию с представителем УК. Иначе придется идти правовым путем.
За несоблюдение своих обязанностей или предоставление некачественных коммунальных услуг организация претерпит значительных убытков и оплатит большие штрафы. Если заявление было подано в УК, но ситуация не находит мирного решения, остается обратиться к администрации города, Роспотребнадзор и, в самом последнем случае, в суд. Мера наказания по любому из нарушенных пунктов прописана в Кодексе об административных нарушениях РФ.
Вся работа компании должна значиться в предоставляемых владельцам имущества отчетах. Соответствующие документы предоставляются жильцам не реже, чем раз в год. В отчет входит список выполненных работ и их финансовая составляющая.
Важно и то, что каждый владелец жилья может обратиться в суд, с целью обжалования решения, принятого на общем собрании. Но сделать это следует не позднее чем через 6 месяцев с момента проведения собрания. Если были нарушены какие-либо требования настоящего Кодеска РФ, претензии владельца будут удовлетворены.
Только на общем собрании и большинством принимается решение об обращении к УК и выбирается организация, которая будет соответствовать желаниям жильцов. Во избежание конфликтов УК надлежит сделать свою работу наиболее качественной, а систему финансирования прозрачной. В своих решениях опираться на собрания жильцов, а в работах привлекать местный актив добровольцев. Достигнув взаимопонимания, организация облегчит себе работу и даст уверенность владельцам квартир в том, что их материальные средства правильно используются на благо их жилья.
Добавить комментарий